بازار مسکن آرام گرفت

نیک نیوز: با آغاز فصل تابستان و ورود به پیک جابه‌جایی، برخی فعالان بازار مسکن انتظار رونق این بازار را داشتند. اما گزارش‌های میدانی از کاهش معاملات و ثبات قیمت حکایت دارد. تحلیل برخی کارشناسان این است که تاثیر تغییر قیمت برخی کالاها بر بازار مسکن کمرنگ شده و در واقع شوک ایجاد شده بر بازار ملک از بین رفته است.

پس از نوسانات بازار مسکن در ماه‌های اردیبهشت و خرداد، واسطه‌های ملکی از افت تعداد معاملات در تیرماه خبر می‌دهند. به دنبال آن روند تغییرات قیمت نیز متوقف شده و بازار تا حدودی به آرامش رسیده است.

کاهش تاثیر ریسک‌های غیراقتصادی بر بازار مسکن

سعید لطفی ـ کارشناس بازار مسکن با تایید کسادی این بازار در تیرماه اظهار کرد: در ماه‌های اردیبهشت و خرداد با افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن مواجه شدیم که به تغییر قیمت‌ها انجامید. انتظارات تورمی، رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی و ثبات بازارهای رقیب منجر به هجوم سرمایه‌ها به بازار مسکن شد که در ۴۹ ماه گذشته بی‌سابقه بود. بازار در شرایطی به رونق رسید که حدود یک سال در رکود قرار داشت.

لطفی، رشد معاملات در دو ماهه ابتدای سال جاری را نوعی رونق مصنوعی دانست و گفت: رونق واقعی در شرایطی به دست می‌آید که گردش نقدینگی در بخش مسکن  ایجاد شود. یعنی عرضه و تقاضا به تناسب برسد. اما در شرایط فعلی به دلیل سردرگمی و پایین آمدن بازده سرمایه در بازارهای رقیب مسکن شاهد رشد معاملات مسکن بودیم. به هر حال مسکن برای مصون ماندن در برابر تورم، کالایی است که همیشه مورد توجه بوده اما رونق این بازار معمولا طولانی‌مدت نیست. ممکن است در برخی ماه‌ها با ریزنوساناتی مواجه باشیم اما ظرفیت رشد سنگین قیمت وجود ندارد.

یکی از مشاوران املاک منطقه شرق تهران درباره وضعیت فعلی بازار مسکن گفت: حجم مراجعات نسبت به ماه قبل تقریبا نصف شده است. مالکان هم قیمت‌ها را بالا نبرده‌اند. از اسفند پارسال قیمت‌ها مرتبا به‌روز می‌شد و بعضا مبنا و منطق خاصی نداشت. فروشندگان به بهانه تغییر قیمت کالاها، قیمت مسکن را بالا می‌بردند در حالی که مسکن تا پیش از آن ۷ تا ۱۰ برابر افزایش قیمت یافته بود.

بررسی دوره‌های رونق و رکود بازار مسکن حاکی از آن است که هرچقدر نسبت قیمت مسکن با توان طرف تقاضا همخوانی بیشتری داشته باشد، بازار رونق بهتری به خود می‌گیرد و این باعث گردش نقدینگی در بخش مسکن می‌شود. مهمترین نتیجه‌ی تحرک در بازار مسکن، افزایش ساخت و ساز و ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا است. بنابراین دولت باید تلاش کند تا جلوی نوسانات بازار مسکن را بگیرد.

خردادماه ۱۴۰۱ حدود ۱۴ هزار فقره معامله در تهران انجام شد که عمدتا از نوع سرمایه‌گذاری بود. با توجه به افت بازار بورس و ثبات نسبی قیمت ارز و طلا فعال اقتصادی به این نتیجه رسید که از طریق خرید مسکن، خود را در برابر تورم مصون نگه دارد اما در حقیقت، سودی در این فرآیند وجود ندارد.

قیمت مسکن شهر تهران در خردادماه نسبت به اردیبهشت ۸.۴ درصد افزایش یافت و به ۳۹.۴ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که بالاترین بازدهی را بین بازارهای سکه، دلار و سهام به خود اختصاص داد. رشد سالیانه قیمت مسکن نیز ۳۲.۸ درصد به ثبت رسید. البته تورم عمومی در هر دو شاخص ماهیانه و سالیانه به ترتیب با ثبت رکورد ۱۲ درصد و ۵۲ درصد، بالاتر از تورم بازار مسکن قرار گرفت. شرایط فعلی گویای آن است که برخلاف دهه‌های گذشته، بازار مسکن به سرعت خود را با تحولات اقتصادی وفق می‌دهد. از طرف دیگر نرخ رشد واقعی قیمت مسکن، منفی است. بدین معنا که قیمت اسمی مسکن حدود ۳۳ درصد رشد کرده اما قیمت واقعی آن ۱۹ درصد کاهش یافته است.

علیرغم جهش قیمت مسکن که  از دوره قبل وجود داشته و در دولت فعلی رشدها تا حدودی تعدیل شده است، افزایش قیمت مسکن پایین‌تر از نرخ تورم عمومی است. این یعنی مسکن هم توانایی مقابله با تلاطمات اقتصاد کلان را ندارد. نتیجه‌ی جهش سنگین قیمت مسکن در دولت گذشته رکود ساخت و ساز بوده است. وقتی طرف تقاضا دسترسی به بازار ندارد، بخش‌های تولیدی و واسطه‌گری مسکن نیز وارد رکود می‌شوند که به نظر می‌رسد در تیرماه این اتفاق رخ داده است.

دولت به منظور ایجاد تعادل  در بازار مسکن، برنامه‌هایی همچون ساخت یک میلیون واحد مسکونی در قالب طرح نهضت ملی مسکن، پرداخت ۴۸۰ میلیون تومان وام اوراق تسهیلات مسکن، ساخت واحدهای استیجاری در قالب طرح اجاره‌داری حرفه‌ای، تعیین سقف ۲۵ درصد برای قراردادهای اجاره و پرداخت وام ودیعه مسکن تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان را در دستور کار خود قرار داده است.